100 METREKARE EV 48 BİN LİRAİstanbul'da Kasım 2026 itibarıyla kiralık konut fiyatları, dar ve orta gelirli ailelerin bütçelerini zorlayan seviyelere ulaştı.
Gayrimenkul veri platformu evdeğer'in 26 Ekim-1 Kasım 2026 dönemini kapsayan araştırmasına göre, kentte kiralık konut ilanlarındaki ortanca aylık kira 47 bin lira, metrekare bedeli ise 480 lira olarak hesaplandı.
Bu rakam üzerinden 70 metrekarelik bir dairenin aylık kirası 33 bin 600 liraya, 80 metrekarelik bir daireninki 38 bin 400 liraya, 100 metrekarelik bir konutunki ise 48 bin liraya karşılık geliyor.
120 metrekarelik bir evin hesaplanan aylık bedeli 57 bin 600 liraya ulaşıyor.
Üstelik yeni eve taşınmak isteyenlerin yalnızca kira bedelini karşılaması yeterli olmuyor.
Depozito ve emlakçı hizmet bedeli de eklendiğinde 47 bin liralık bir konut için ilk aşamada yaklaşık 141 bin liralık ödeme gerekebiliyor.DOLAR BAZINDA DA YÜZDE 63 ARTTIİstanbul'daki kira artışının boyutu, son üç yılın rakamları yan yana getirildiğinde daha çarpıcı hale geliyor.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile sahibinden.com tarafından hazırlanan raporlara göre Kasım 2023'te İstanbul'da ortalama metrekare ilan kirası 166,7 liraydı.
Ekim 2024'te 247,6 liraya, Ekim 2025'te 333,3 liraya yükselen fiyat, Eylül 2026'da 460 liraya ulaştı.
Yaklaşık 34 aylık dönemde artış yüzde 176'yı buldu.
Üç yıl önce 100 metrekarelik bir konut için metrekare ortalamasından hesaplanan 16 bin 670 liralık kira, son verilerde 46 bin liraya çıktı.
Ancak asıl dikkat çeken ayrıntı dolar hesabında ortaya çıkıyor.
İlgili dönemlerin döviz kurlarıyla hesaplandığında metrekare kira bedeli Kasım 2023'te yaklaşık 5,82 dolar, Ekim 2024'te 7,23 dolar, Ekim 2025'te 7,97 dolar, Eylül 2026'da ise 9,46 dolara yükseldi.
Böylece İstanbul'da kiralar yalnızca Türk lirası bazında değil, dolar karşılığında da yaklaşık yüzde 63 arttı.
Başka bir ifadeyle 2023'te metrekare hesabıyla aylık 582 dolar seviyesinde olan 100 metrekarelik bir dairenin kira karşılığı, son karşılaştırılabilir veride 946 dolara ulaştı.BİR İLÇEDE 30 BİN, DİĞERİNDE 100 BİN LİRAİstanbul'da kira fiyatları ilçeler arasında da büyük farklılık gösteriyor.
Kasım ayının hemen öncesindeki haftaya ilişkin ilan verilerine göre Bakırköy'de ortanca aylık kira 100 bin liraya ulaşırken, Sarıyer'de 88 bin, Kadıköy'de 80 bin, Beşiktaş'ta 75 bin, Üsküdar'da 60 bin, Şişli'de 55 bin, Maltepe'de 50 bin lira seviyesinde bulunuyor.
Ataşehir'de 45 bin, Pendik'te 39 bin, Silivri'de 32 bin, Esenyurt'ta ise 30 bin liralık kira düzeyi dikkat çekiyor.
Bakırköy ile Esenyurt arasındaki aylık fark 70 bin lirayı, yıllık fark ise 840 bin lirayı buluyor.
Metrekare fiyatlarında da benzer bir tablo yaşanıyor.
Kadıköy'de yaklaşık 757, Beşiktaş'ta 758, Sarıyer'de 740 lira olan metrekare ilan kirası, Esenyurt'ta 312 lira seviyesinde.
Buna göre metrekare fiyatları üzerinden yapılan hesaplamada 100 metrekarelik bir dairenin aylık bedeli Kadıköy'de 75 bin 700 liraya, Esenyurt'ta 31 bin 200 liraya karşılık geliyor.
Aynı büyüklükteki konutlar arasında yalnızca ilçe ortalamalarından kaynaklanan hesap farkı 44 bin 500 lirayı bulabiliyor.İSTANBUL TÜRKİYE'Yİ GERİDE BIRAKTIİstanbul'da kiraların ulaştığı seviye, ücretlerle karşılaştırıldığında barınma maliyetinin ağırlığını ortaya koyuyor.
2026 yılında net asgari ücret 28 bin 75 lira 50 kuruş olarak uygulanırken, İstanbul'daki 47 bin liralık ortanca kira bedeli tek bir asgari ücreti yaklaşık 19 bin lira aşıyor.
Aynı evde iki asgari ücretli kişinin çalıştığı ve toplam 56 bin 151 lira gelir elde ettiği varsayıldığında, 47 bin liralık kiranın ardından geriye yalnızca 9 bin 151 lira kalıyor.
Böylece iki kişinin toplam kazancının yaklaşık yüzde 84'ü yalnızca barınmaya ayrılıyor.
Elektrik, su, doğal gaz, aidat, ulaşım ve gıda giderleri bu hesaba dahil değil.
Üstelik İstanbul, Türkiye genelindeki kira düzeyinin de belirgin biçimde üzerinde bulunuyor.
Kasım başındaki verilere göre Türkiye'de ortanca aylık kira 26 bin lira iken İstanbul'da 47 bin lira.
Aradaki fark yaklaşık yüzde 81'e ulaşıyor.
BETAM'ın Eylül 2026 verileri de İstanbul'un diğer büyükşehirlerden ayrıştığını gösteriyor.KİRALARA NEDEN DUR DENİLEMİYOR?
İstanbul'da konut kiralarındaki yükselişin en dikkat çekici boyutlarından birini mevcut kiracılarla yeni ev arayanlar arasındaki fiyat farkı oluşturuyor.
Türk Borçlar Kanunu'na göre yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış, on iki aylık ortalama tüketici enflasyonuyla sınırlandırılıyor.
Kasım 2026'da yenilenen sözleşmeler için yasal artış üst sınırı yüzde 31,23 olarak belirlendi.
Ancak bu sınırlama, boş bir konutun yeni kiracıya ilk kez kiralanmasında istenen başlangıç bedeline aynı şekilde uygulanmıyor.
Dolayısıyla aynı bölgede yıllardır oturan kiracının ödediği bedelle yeni eve taşınmak isteyenin karşılaştığı fiyat arasında büyük farklar oluşabiliyor.
Örneğin 20 bin lira kira ödeyen bir kişinin sözleşmesi Kasım ayında yenilendiğinde yüzde 31,23'lük artışla aylık bedel 26 bin 246 liraya çıkıyor.
Buna karşılık İstanbul'da yeni kiralık konut ilanlarının genel kira düzeyi 47 bin liraya ulaşıyor.
İki rakam arasındaki fark aylık 20 bin 754, yıllık 249 bin 48 lira.
Bu tablo aynı konutun eski ve yeni kira bedelini değil, mevcut bir sözleşme örneğiyle piyasadaki yeni ilan düzeyini karşılaştırıyor.
Son üç yıllık veriler ise İstanbul'da metrekare ilan kiralarının yaklaşık 2,8 katına çıktığını gösteriyor.
Enflasyon, konut arzı, bölgesel talep ve yeni kiralamalarda başlangıç bedelinin farklı belirlenebilmesi, fiyatları etkileyen başlıca unsurlar arasında yer alıyor.